小程序&&公众号
资讯首页 淮北资讯 商业动态 人物专访 国内楼市 优惠活动 看房日记 工程进度 新房资讯 楼市活动 租房资讯 房产招聘 土地市场

像淮北这样三四线城市的房,能买吗?

2019-10-25 16:48:44 点击 评论

前段时间,我们写过一篇分析九江楼市的文章《三四线城市买房,毫无逻辑!》。


很多读者朋友看了文章就在后台留言咨询,大胡子老师是不是看好九江呢?


其实,我们不仅不看好九江,而且不看好很多野蛮生长的三四线楼市。


三四线城市的房子从表面上看,契合了很多投资者的需求:


第一,是房产,毕竟国内很难找到像房产一样稳定又不会大幅度下跌的金融产品;


第二,单价低,很多买房投资的人并没有大把的钱,但是三四十万的首付却还是可以付得起的。


这么看来,三四线的房子是很多人能支付而又有潜力的投资产品。但,那是真的吗?


三四线城市的房,能买吗?



一.买三四线城市的房会涨吗?


这几年来,房价以肉眼可见的速度在快速增长。而三四线城市,虽然城市价值不及一二线城市,但也有所增长。


为什么会增涨呢?这就和背后的政策调控有关。


三四线城市的房,能买吗?


2015年之前,国家通过降息、松限购等政策去库存;


2015年到2018年期间,中国楼市经历了一波又一波的轮番上涨;


直到2018年,国家提出「房炒不住」以稳定楼市。


在上一篇分析70城房价的文章《70城房价指数出炉,楼市四年,有多少房子是亏的?》(点击查看)里,我们已分析过:


领涨的几乎是一二线城市,北京、上海、广州、深圳的涨幅均超过40%;

而丹东、银川、桂林、锦州、牡丹江这些三四线城市涨幅连15%都没有达到。

在大涨面前,北上广深等有价值的一二线城市稳居前列,排在增长最后的正是价值不高的三四线城市。


三四线城市的房,能买吗?



二.短期投资三四线城市


也许你会说,如今国策当前,一二线城市楼市调控很严,数据不升反降,已经没有什么涨幅空间。


那么机会会落在短期内还没有补涨完全的三四线城市吗?


三四线城市的房,能买吗?



房产投资也是滚雪球,也要找到湿湿的雪和长长的坡。当我们谈到三四线城市买房,我们在讨论下列问题:


◈ 1. 难懂的三四线


正如上篇所提到,三四线楼市野蛮生长,并不是那么好懂。

如果你不了解这个城市,不了解这个城市的发展路径,不了解这个城市的民俗民风,你不会知道哪里的房子更有价值更值得投资。


就好比,你只知道九江有一个美丽的庐山,买房就该买在庐山脚下,但你却不知道真正在九江住的人更喜欢住在市中心。


而且,对于三四线城市不熟悉的你,更加难以预测新规划的新区未来十年会怎样。


三四线城市的房,能买吗?



◈ 2. 中间各种费用


短期意味着多短呢?一般不会超过五年,毕竟在70城数据中,五年期限还是一二线领涨。


如果房子不足五年,就要缴纳个人所得税(网签过户价的1%或前后两次交易金额差的20%)。


如果不足两年的房子,还要考虑增值税(5%全额缴纳)。


以单价10000元/m²买入,2年之后,准备以12000元/m²卖出的100平米小三房为例,所要缴纳的税费就包括:

契税:1,200,000 x 1.5% = 18,000元个人所得税:1,200,000 x 1% = 12,000元


价差二十万的房子,税费就达到三万,还没有算中介费、赎楼费等等其他费用。


价差二十万还算是好的,因为一般情况下,新房价格要比手机价格贵。可能你看到新房价格涨了,但手机价格并不一定涨那么多。


◈ 3. 接盘侠是谁?


谈到三四线买房,也必会谈到城镇化进程。


《2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示:


1949年,城市人口仅达5763千万人,城镇化率之达10.64%;2018年末,城镇常住人口83137万人,城镇化率为59.58%。


人口转移的轨迹如今有两个:


第一,是从下往上。


大概是:农村进县城,农村进市区,农村进省会,农村进北上广深,县城进市区,县城进省会这样一个轨迹。


第二,是从上往下,也就是高房价高生活成本倒逼的人口回流。


大概是这样:从一线城市回流到省会、二线甚至强地市,这样一个轨迹。


在未来,三四线城市的人口将会越来越少,人口更多地往中心区域汇集。最终找不到接盘侠的房产,会沦为提款粉碎机。


三.三四线不能碰?


三四线城市的房子不能碰?并不见得。


如果是刚需,在三四线工作,难道还要买在附近的二线城市?


作为刚需,另当别论,毕竟房子是生活所需,尤其是在教育面前更不能怠慢。


当然,刚需也要分清三四线哪里应该买,哪里不应该买,要看清楚一系列的配套问题,比如学区学位、交通、医疗、绿化等问题。


但是对于投资,我们最大的建议就是不要紧盯着单价,陷入单价陷阱。

事实上,在三四线城市买120m²和在二线城市买70m²价格相当,月供一样。但二线城市跑赢三四线城市的机会更大。

三四线城市的房,能买吗?



四.结


三四线买房的风险也并没有你想象的那么低,极有可能是——你投入一堆真金白银,回报你的却是没有任何价值的钢筋水泥。


在未来,楼市形势不佳,你的资金极有可能会被三四线的房产套住。


如果房价没有跑赢银行利率,没有跑赢通货膨胀,那么它就同样是亏本的。


所以,在三四线城市买房,请慎重!


用微信首页,分享至好友和朋友圈
龙8国际娛乐pt老虎机猫先生电竞188龙8国际网页