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字越少事越大!这份不到500字的通稿将重整房地产

2020-08-27 09:26:02 点击 评论

上周,中央又开房地产座谈会了。

这次会议距离7月24日的房地产工作座谈会召开仅仅不到一个月,不过上次是针对各个城市的调控,这次则是针对各个房企的融资。

这次会议不仅有住建部和央行,银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等金融监管部门同样出席会议,这些部门也正是房企融资的命门。

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可见,这次会议同样不是务虚,实打实地要把房企融资管起来,与会的部门房企负责人估计心里也直打鼓。

会议核心议题早在网上传了很多遍,直指房企融资问题。其中"三道红线"的传闻相当真实,我在上周的文章中专门分析过,但23日会议通稿出来后,内容远比"三道红线"要丰富得多。

字越少,事越大

通稿字不多,全文不到500字,但依照国内"字越少,事越大"的特点来说,这篇通稿的内涵显然不是那么简单的。

我们分别来分析一下,这次会议究竟想表达什么。

第一段是正常新闻稿件的开头,时间、地点、人物、事件说得很明白,最需要关注的就是参会部门。我在上文已经说过,从参会部门的构成就可以发现会议的核心议题是什么。

这就像7月份的房地产工作座谈会,10个热点城市的市长参会,会议信号很明显:楼市太热就要降降温。其他没有参会的城市同样领悟了这层精神,调控火速升级。

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第二段直接说了"两坚持、两保持",老生常谈但重复强调:

坚持房住不炒的定位;

坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段;

保持房地产调控政策的连续性、稳定性;

保持房地产市场平稳健康发展。

这是原则,也是目标,是中央房地产政策的纲领和底线。很多人当这个是空话套话,但从这两年中央的政策执行来看,这话很实在。

酝酿许久的大招

当然,很多人疑惑:那为什么房价还在涨?

政策这只有形的手不是万能的,如果非要它来一个立竿见影的效果,副作用极大。可以类比2008年的4万亿计划,短期内的确刺激了经济回暖,但带来的是杠杆率飙升,房地产泡沫扩大,金融风险增加,无异于饮鸩止渴。

房价同样如此,强行控制房价同样只是一时之计。供需关系才是行业发展的基本因素,政策的作用是纠正和引导。

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中央有关房地产市场的部分重点政策内容

所以,这次会议对房企融资动手同样是纠正和引导,在第三段的字里行间也有体现:增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

正是之前的房企融资不够市场化、不够规范、不够透明,会议才会提出用房地产金融审慎管理制度对房企融资进行约束。

很多朋友或许对"房地产金融审慎管理制度"这个词比较陌生,但其实早在去年2月份,央行金融市场工作会议就已经提出了"房地产金融审慎管理"的概念。

同时,今年8月份的央行报告中又有提及,这次的会议提出实施该制度,显然中央从去年开始就已经开始酝酿了。

房地产监管全面升级

银保监会主席前段时间给房地产定了性,称其是威胁金融安全的最大"灰犀牛",这一表态也是这波政策的风向标。

"三道红线"的传闻未经证实,我不做更多评价,但会议明确提出的"房地产金融审慎管理制度"显然比"三道红线"的内容更多,范围更广。

整个制度应该不仅仅包括监管指标、红线,还应该包括资金流向、行业风险、区域风险的监测等等,从宏观和微观两个层面来监管房企融资问题。

中央有关房地产市场的部分重点政策内容

说白了,未来央行、银保监会对房地产行业的监管全面升级了,在"房地产金融审慎管理制度",房企、房地产行业被监管、穿透的程度,达到了金融机构的级别。

金融安全一直以来都受到国家重视,光是金融监管部门就有央行、银保监会、证监会、金管局等。金融在现代经济中发挥着举足轻重的作用,最核心的就是杠杆的作用。

杠杆是一把锋利无比的双刃剑,用好了利国利民,用不好就是万劫不复。房地产金融化的特征越来越明显,这些年杠杆已经用到了一个相当危险的境地,所以才会有郭主席的那句话。

稳健型房企这回爽了

这次的制度一旦实施,房地产会迎来什么新格局?其实上周我文章里的部分推测对于这个新制度也是合理的,看紧了房企的钱袋子,就不怕他们能捅破天。

这个制度最直接的影响就是利好以华润、中海等央企为首的稳健型房企。"三道红线"均未踩中的房企本来就少,top20房企里只有保利、中海、华润、龙湖、招商、金地等6家房企,民营房企仅有龙湖和金地两家。

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数据来源:Wind,天风证券研究所

同时,央企融资成本显著低于其他房企,新制度更加放大了这一优势。民企反而要对财务数据进行优化,像恒大、碧桂园这类走"高周转"路线的房企得慢下来了。

类似泰禾这样更加激进的房企生存环境更差,留给中小房企冲击规模的窗口更小了,大房企的融资优势几乎是碾压级别的。

超级慢牛的楼市

房企稳健了,楼市就稳健了,这也是中央出台这一政策的重要目标之一。

2016年,全国房价普涨的背后未尝没有房企大举负债炒地的影子。不过这种事情可一不可二,高层也意识到后果难料,所以搞了这么个政策。

未来房地产市场越走越稳是大概率事件,有人认为中国房地产市场走向的是超级慢牛,我大体上是同意的,逻辑很简单:一个是需求,一个是政策。

最后一个影响就是夯实房地产的压舱石作用。一直把房地产当支柱是没有未来的,所以要转型,要改革。但在经济转型成功前,房地产将一直是中国重要的支柱产业,这点是毋庸置疑的。

房地产越稳,中国经济就越稳。中国城镇化进程还没走完,房地产依旧有它的立足之地。不过,这个进程在前20年走得太急,隐患很多,现在要慢下来。饭要一口一口吃,路要一步一步走,房地产不能再"增肥"了。


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